07.02.2024 13:00:17

ТОП-3 фатальных риска покупки участка ИЖС для строительства частных домов

Земельные юристы компании А/Н «Правозем» поделились ТОП-3 скрытыми минусами при покупке и инвестировании в земельные участки ИЖС.

Рассказы риелторов об объектах недвижимости в объявлениях безупречны, на страничках в соцсетях — тоже. Ведь и действительно можно поверить, что земельные участки всегда совершенно подходят под цели инвесторов. Но если взглянуть на документы, полученные дополнительно вашим юристом, то… в 90% становится ясно иное. Оказывается, земельные участки, абсолютно не стоят внимания покупателя. И не подходят для строительства коммерческого объекта или раздела с целью продажи уже нескольких объектов.

Объект недвижимости не подходит конкретному покупателю-инвестору

Прибыльность инвестирования напрямую зависит от того, определились ли вы с целью покупки участка и тем, какие характеристики должен иметь объект. Не забывайте, каждый участок входит в определённую зону. Например, категория «жилое строительство» подразумевает возведение жилых домов и вспомогательных сооружений на участке. И подразделяется данная категория на:

• Ж-1А. Зона застройки индивидуальными жилыми домами;
• Ж-1Б. Зона индивидуальной жилой застройки домами коттеджного типа;
• Ж-2. Зона малоэтажной смешанной жилой застройки;
• Ж-3. Зона смешанной жилой застройки.

Если же инвестор планирует строительство офисных зданий, магазинов, ресторанов и других объектов для бизнеса, то категория должна быть «коммерческое использование». И чаще всего инвесторы попадают в ситуацию, когда купленный участок не вписывается в планы. При этом проект планировки уже разработан и внесение изменений невозможно. В этой ситуации наши юристы советуют продать участок и обязательно рассказать потенциальным покупателям, под какие цели объект подходит.

Первое впечатление обманчивое

«Было хорошее впечатление об объекте. Рядом все построились, есть дома, было ощущение, что всё должно быть в порядке. Оплатили остаток суммы — 70% и решили затем чуть-чуть больше углубиться, чем просто на кадастровой карте посмотреть, что написано. Оказалось несколько обременений», — сказал одни из наших клиентов, уже вложив деньги в земельный участок.

И только после случившегося инвестор пришёл к выводу: проверку надо было сделать изначально. И задавать как можно больше вопросов юристу. Например, таких, как задают пользователи форума "Правозем".

А ведь какие бывают хорошие идеи. Сначала разделить земельные участки, часть из них продать, а часть использовать под постройку. Но неосмотрительность приводит к иному результату.

И для того чтобы обезопасить покупателей, всего-то нужно получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и изучить информацию. В этом документе прописываются ограничения.

При подаче заявления на выдачу ГПЗУ необходимо предоставить схему расположения участка и зданий, сооружений, расположенный в его границах. Также понадобятся документы, подтверждающие право собственности на объект. В результате полученный план помогает нам и застройщику определить, какие есть обременения.

В практике случается, что один и тот же объект попадает сразу под 3 обременения. Например, в охранной зоне аэродрома 69% территории, а также ограничения от культурного наследия. Если от этих ведомств ещё можно получить согласование, то территория в зоне Р2 (рекреационные земли) не подлежит застройки, кроме гостиничных комплексов. В таком случае можно попробовать внести изменения в правила землепользования и застройки, но на это должны быть веские основания. И сама по себе процедура очень трудоёмкая, дорогостоящая.

Но хуже всего тем, чьи участки находятся вблизи зон специального назначения, например:

• С-1. Спортивно-зрелищные сооружения;
• С-2. Зона кладбищ, крематориев;
• С-3. Зона размещения и переработки отходов производства и потребления.

Инвесторы приобретают участки под индивидуальное жилищное строительство и начинают возводить жилые дома, гаражи, бани с целью дальнейшей перепродажи. Однако, после подачи документов на получение разрешения на строительство, приходит отказ. Причина такого решения заключается в том, что участок находится на СЗЗ «Скотомогильник». Несмотря на то что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок указано ИЖС, а также имеется распоряжение администрации сельского поселения «Об утверждении градостроительного плана», застройщикам отказывают. В этом случае приходится регистрировать дома как нежилые либо получать разрешение в судебном порядке.

Также, чтобы появилась возможность строительства вблизи санитарно-защитной зоны, можно попробовать сократить площадь СЗЗ. Это можно сделать, получив экспертное заключение от Центрального научно-исследовательского института эпидемиологии.

Но и прибегая к таким мерам, гарантий нет.

Инвестиции в земельные участки могут оказаться невыгодными не только из-за охранных зон, но и при незаконно построенных домах, вспомогательных сооружений. Эта третий скрытый минус, который можно устранить с помощью регистрации дома или незавершённого строительства ещё до подписания договора купли-продажи. О регистрации «незавершёнки» продолжили в материале.

Издатель:  ,  статья: